在伦敦以东约32公里的一处建筑工地，工人们正忙着建造欧洲最大的仓库。只是租给了亚马逊网站，它涨得不够快。
当明年夏天完工时，这个四层的“巨型盒子”将占地214,000平方米，相当于40个美式足球场的面积。开发商Tritax Big Box Reit吸引了众多零售商对这一位于泰晤士河上的地块的兴趣，但当亚马逊(Amazon)上门时，其余的都被推到了一边。
在英国自2009年以来的首次经济衰退中，这种规模的发展突显出电子商务的发展如何帮助仓库成为房地产领域最热门的资产之一。由于禁售期间网上购物激增，对这些房产的需求在第二季度达到了历史新高。他们带来的租金价格飙升，是写字楼租金的两倍多。
经纪商世邦魏理仕集团(CBRE Group)负责英国工业和物流情报的高级主管乔纳森•康普顿(Jonathan Compton)表示:“疫情加速了消费者习惯向网络的转变，这意味着英国在线零售商对仓储空间的需求正以前所未有的水平增长。”“这个行业无疑是房地产投资增长的关键领域。”
英国引领了欧洲电子商务的繁荣，仓储建筑商和运营商也从中获益。房东Segro的股价在过去五年里飙升。它现在的价值约为115亿英镑(207亿新元)，是该国最有价值的上市房地产公司。这个市场也吸引了包括黑石集团(Blackstone Group)和普洛斯(Prologis)在内的全球巨头，后者在达特福德的Tritax工厂旁边经营一个物流园区。
相比之下，网络购物的兴起打击了传统零售商和他们的房东，最引人注目的是Intu Properties。今年6月，英国20大购物中心中9家的老板因未能与债权人达成协议而破产。其他公司也在苦苦挣扎，比如哈默森，它正在筹集资金帮助它度过当前局势。
当前局势将这一趋势推向了超速档。英国国家统计局(Office for National Statistics)数据显示，在英国政府关闭大部分经济体以减缓疫情之前，互联网销售额占2月份全部零售额的20%。今年6月，这一数字为31.8%，平均每周销售额为25亿英镑。
世邦魏理仕表示，在互联网购物热潮的推动下，截至6月的三个月里，对仓库的需求攀升至创纪录的119万平方米，其中在线零售商占据了近一半的空间。第一太平戴维斯(Savills)表示，今年上半年，亚马逊(Amazon)一家就占据了所谓大盒子设备市场的36%。
“我们看到人们对物流的看法发生了巨大变化。20年前，它是丑小鸭，”Andrew Parsons说，他在Nedgroup投资全球房地产基金管理着超过30亿美元的资产。他补充说，现在，仓库是“房地产的主要组成部分，有大量资本投入运作。”不动产优先秩序的重新排序是值得注意的。”
需求的增长不仅受到在线零售商的推动，也受到传统商家为适应后科维德经济而大力发展互联网业务的推动。正在关闭百货公司并裁员的约翰刘易斯合伙公司(John Lewis Partnership)表示，预计在线销售额将占总贸易额的60%，高于当前局势爆发前的40%。
Segro首席执行官David Sleath说：“无论是个人防护用品、病毒检测工具还是日常必需品，在当前局势期间，一些供应链被发现缺乏，我们看到政府和企业都重新关注这一点。”。其结果将是在英国增加产量，并在当地持有更多库存，以防止业务中断。
“脱欧和全球贸易战只会加剧这些压力，这意味着未来将有更多的仓储需求，”斯莱特表示。
由于英国深陷衰退，政府试图防止第二波感染，无协议退欧可能进一步损害经济，房地产前景不明朗。然而，物流行业的公司押注于，在当前局势期间重塑消费者支出的变化将是永久性的。
高力国际集团(Colliers International Group)工业和物流部门负责人罗索(Len Rosso)表示，虽然随着实体店重新开张，互联网支出可能会从锁定的高点略有下降，但预计仍将保持在零售总额的28%左右。
世邦魏理仕估计，每年在网上花费10亿英镑，就需要另外88300平方米的仓库。但仓库供应紧张，尤其是位于城镇边缘的所谓“最后一英里”设施。这是英国公司与黑石集团竞争的领域。该公司网站称，该公司去年成立时是一家名为Mileway的公司，是欧洲最大的最后一英里物流房地产公司。
彭博社情报分析师苏蒙登(Sue Munden)说，城市仓库是“一个巨大的区域，我们显然需要更大的容量。”那里的需求仍然非常强劲，我认为租金将继续上涨。”
Tritax的合伙人比约恩·霍巴特(Bjorn Hobart)说，对Tritax来说，这意味着亚马逊将为位于伦敦M25环路内的达特福德仓库支付租金溢价。通过这一笔交易，Tritax锁定了整个地块的预期利润，该地块已获得另外41800平方米棚屋和剩余空间的规划许可。
该网站的位置和对仓库的需求也为Tritax提供了一种如今很少有英国房东拥有的奢侈品：能够对下一个租户挑剔。开发商拒绝了达特福德的小地块的“许多报价”，并坚持为“高质量”的租户提供服务。
霍巴特表示：“我们觉得我们可以取得更好的成绩。”。
